triagem racional, segura e lucrativa de Fundos Imobiliários
Para uma triagem racional, segura e lucrativa de Fundos Imobiliários utilizando o ecossistema do Fundamentus, a parametrização ideal deve funcionar como um filtro rigoroso de controle de riscos, eliminando distorções matemáticas antes mesmo de avaliar o ganho.
Abaixo estão os parâmetros exatos que você deve preencher na ferramenta, divididos pela lógica de validação:
🔬 Parâmetros de Seleção Recomendados
1. Dividend Yield (Lucratividade Mínima)
- Mínimo (min):
0.08(representa 8% ao ano) - Máximo (max): Deixe em branco.
- Racional: Garante uma taxa de retorno real atrativa, eliminando fundos que não geram renda passiva relevante no momento.
2. P/VP (Preço Justo e Margem de Segurança)
- Mínimo (min):
0.75 - Máximo (max):
1.05 - Racional: Evita pagar ágio excessivo (acima de 5% do valor patrimonial). O limite mínimo de
0.75protege você de "armadilhas de valor" (fundos excessivamente descontados porque possuem problemas estruturais graves ou imóveis depreciados).
3. Quantidade de Imóveis (Filtro Antifrágil / Fundos de Tijolo)
- Mínimo (min):
5 - Máximo (max): Deixe em branco.
- Racional: Mitiga drasticamente o risco de vacância e inadimplência. Fundos com menos de 5 imóveis (ou monoativos) concentram risco em poucos inquilinos ou regiões.
4. Vacância Média (Eficiência Operacional)
- Mínimo (min): Deixe em branco.
- Máximo (max):
0.15(representa 15% de desocupação) - Racional: Garante que pelo menos 85% da área física do fundo esteja gerando caixa e contratos ativos de aluguel.
5. Liquidez (Filtro de Saída)
- Negociado nos últimos 2 meses: Marque esta opção.
- Racional: Protege sua capacidade de execução, assegurando que o ativo possua volume de troca diária na B3 caso seja necessário rebalancear a carteira.
🎛️ Resumo de Preenchimento na Tela do Fundamentus
| Campo na Tela | Valor a Digitar |
|---|---|
| Dividend Yield (min) | 0.08 |
| P/VP (min) | 0.75 |
| P/VP (max) | 1.05 |
| Qtd imóveis (min) | 5 |
| Vacância (max) | 0.15 |
| Negociado nos últimos 2 meses | [X] Selecionado |
Nota: Os demais campos como FFO Yield, Cap Rate e Preço/m² podem ficar em branco nesta primeira triagem estrutural para não restringir excessivamente os resultados.
🧠 O "Crivo" Pós-Filtro (Análise Qualitativa)
Após rodar essa busca, o sistema retornará uma lista compacta de ativos. Para a escolha final, a recomendação é validar os sobreviventes sob três critérios estruturais que os números puros não mostram:
- Perfil dos Contratos: Priorize fundos com forte presença de contratos atípicos (longo prazo, geralmente acima de 10 anos, com multas pesadas de rescisão). [1]
- Localização Relevante: No segmento de escritórios (lajes corporativas), observe se os ativos estão em regiões de altíssima demanda e liquidez comercial corporativa (como o eixo Faria Lima / Chucri Zaidan em São Paulo). [2]
- Comportamento da Gestão: Avalie se a gestão realiza emissões de cotas de forma responsável (gerando valor e expansão real) ou se há histórico recente de diluição predatória dos cotistas. [3, 4]
Se desejar prosseguir, informe:
- Se você quer aplicar esses parâmetros focando em um segmento específico (ex: apenas Galpões ou Shoppings)
- Se prefere avaliar a inclusão de fundos de papel (recebíveis), que operam com dinâmicas diferentes de P/VP e vacância
Posso detalhar como ajustar os pesos para cada cenário.
Resultado da busca
| Papel | Segmento | Cotação | FFO Yield | Dividend Yield | P/VP | Valor de Mercado | Liquidez | Qtd de imóveis | Preço do m2 | Aluguel por m2 | Cap Rate | Vacância Média |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ADSH11 | Multicategoria | 10,07 | 0,07% | 2,13% | 1,01 | 473.010.000 | 3.848.840 | 6 | 3.961,17 | 25,65 | 0,65% | 4,32% |
| AJFI11 | Shoppings | 8,60 | 7,11% | 7,03% | 0,82 | 289.183.000 | 268.199 | 12 | 620,49 | 56,35 | 9,08% | 3,30% |
| ALZR11 | Multicategoria | 10,41 | 8,12% | 9,57% | 0,97 | 1.711.410.000 | 5.535.680 | 20 | 4.105,47 | 336,45 | 8,20% | 0,00% |
| ANCR11 | Shoppings | 240,00 | 2,44% | 0,60% | 2,00 | 8.605.610.000 | 364 | 11 | 19.697,40 | 690,98 | 3,51% | 3,64% |
| AROA11 | Multicategoria | 1,14 | 7,87% | 7,84% | 1,21 | 191.437.000 | 7.947 | 6 | 1.428,15 | 121,59 | 8,51% | 0,00% |
| BBRC11 | Outros | 103,00 | 11,03% | 14,12% | 0,99 | 163.770.000 | 76.144 | 21 | 9.704,01 | 1.259,51 | 12,98% | 12,53% |
| BLOG11 | Multicategoria | 7,83 | 4,38% | 0,00% | 0,70 | 241.138.000 | 4 | 6 | 1.877,08 | 145,71 | 7,76% | 12,80% |
| BNFS11 | Varejo | 35,90 | 24,85% | 19,41% | 0,52 | 25.130.000 | 33.576 | 19 | 2.013,94 | 650,19 | 32,28% | 1,54% |
| BRCO11 | Logística | 112,25 | 7,39% | 9,72% | 0,98 | 2.022.890.000 | 6.587.270 | 14 | 3.805,19 | 312,19 | 8,20% | 9,53% |
| BRCR11 | Multicategoria | 44,66 | 10,96% | 10,91% | 0,55 | 1.189.660.000 | 1.982.100 | 5 | 8.106,57 | 1.282,85 | 15,82% | 40,20% |
| BTAL11 | Logística | 86,80 | 13,10% | 3,95% | 0,75 | 519.301.000 | 540.682 | 9 | 1.416,54 | 186,41 | 13,16% | 0,00% |
| BTHI11 | Hotel | 46,51 | 8,83% | 10,50% | 0,72 | 428.753.000 | 28.870 | 14 | 8.434,72 | 835,25 | 9,90% | 0,00% |
| BTLG11 | Multicategoria | 104,68 | 6,28% | 9,10% | 0,98 | 7.426.030.000 | 21.650.900 | 30 | 3.643,89 | 278,90 | 7,65% | 2,16% |
| BTRA11 | Outros | 71,01 | 8,82% | 2,50% | 0,63 | 238.917.000 | 216.336 | 5 | 1,65 | 0,16 | 9,61% | 5,76% |
| BTRU11 | Outros | 86,01 | 7,62% | 11,11% | 0,99 | 765.379.000 | 10.973.800 | 25 | 19.435,00 | 1.897,42 | 9,76% | 0,00% |
| BTSI11 | Outros | 110,00 | 7,98% | 8,90% | 0,89 | 701.136.000 | 83.779 | 5 | 2.076,53 | 175,77 | 8,46% | 0,00% |
| BTYU11 | Outros | 535,00 | 21,25% | 18,99% | 0,53 | 160.500.000 | 8.024 | 8 | 4,33 | 0,00 | 0,00% | 0,00% |
| CFII11 | Multicategoria | 365,00 | 15,29% | 58,37% | 1,76 | 46.106.400 | 34 | 8 | 18.494,00 | 1.265,97 | 6,85% | 0,00% |
| CPUR11 | Multicategoria | 10,34 | 7,43% | 10,92% | 1,04 | 701.318.000 | 4.256.300 | 14 | 8.491,55 | 614,78 | 7,24% | 1,16% |
| CXAG11 | Varejo | 72,63 | 12,58% | 11,94% | 0,70 | 151.842.000 | 340.450 | 31 | 2.639,53 | 365,01 | 13,83% | 0,00% |
| CXCO11 | Multicategoria | 71,45 | 12,95% | 12,54% | 0,74 | 280.406.000 | 144.852 | 10 | 2.792,47 | 427,21 | 15,30% | 0,00% |
| DAYM11 | Outros | 4,01 | 10,34% | 10,77% | 0,42 | 68.574.800 | 7.742 | 6 | 4.307,35 | 1.064,87 | 24,72% | 0,00% |
| EURO11 | Logística | 314,80 | 8,38% | 8,30% | 0,80 | 129.031.000 | 69.326 | 8 | 1.007,80 | 104,07 | 10,33% | 0,00% |
| FATN11 | Multicategoria | 86,02 | 6,28% | 11,05% | 0,88 | 608.157.000 | 1.691.510 | 63 | 26.098,30 | 2.641,18 | 10,12% | 23,47% |
| FIIB11 | Logística | 450,00 | 8,78% | 8,06% | 0,76 | 308.250.000 | 205.208 | 11 | 557,37 | 55,47 | 9,95% | 0,96% |
| FIIP11 | Logística | 135,00 | 13,06% | 12,39% | 0,67 | 125.167.000 | 229.609 | 7 | 1.779,78 | 265,49 | 14,92% | 0,00% |
| FPNG11 | Multicategoria | 349,99 | 3,01% | 0,00% | 1,61 | 1.065.180.000 | 181 | 8 | 78.034,20 | 3.497,54 | 4,48% | 1,67% |
| FZDA11 | Outros | 130,00 | 3,24% | 0,00% | 0,72 | 201.500.000 | 1.708 | 6 | 2,30 | 0,09 | 3,92% | 0,00% |
| FZDB11 | Outros | 158,87 | 2,51% | 0,00% | 0,89 | 571.932.000 | 37 | 40 | 4,08 | 0,13 | 3,08% | 0,00% |
| GGRC11 | Multicategoria | 9,30 | 4,36% | 12,76% | 0,85 | 3.215.100.000 | 19.112.300 | 48 | 1.167,96 | 86,65 | 7,42% | 0,00% |
| GZIT11 | Multicategoria | 39,37 | 12,30% | 17,88% | 0,45 | 917.236.000 | 298.562 | 6 | 7.498,67 | 1.106,96 | 14,76% | 3,75% |
| HGBS11 | Shoppings | 19,40 | 8,17% | 10,07% | 0,96 | 2.800.500.000 | 5.856.540 | 15 | 4.698,73 | 486,55 | 10,35% | 4,28% |
| HGLG11 | Multicategoria | 156,49 | 7,11% | 8,51% | 0,94 | 7.136.210.000 | 21.836.500 | 37 | 3.221,24 | 278,00 | 8,63% | 2,41% |
| HGRE11 | Escritórios | 123,93 | 7,26% | 9,20% | 0,82 | 1.464.580.000 | 2.300.080 | 12 | 8.492,13 | 856,45 | 10,09% | 5,93% |
| HGRU11 | Outros | 120,25 | 7,45% | 9,81% | 0,94 | 2.986.310.000 | 9.509.560 | 98 | 4.623,51 | 426,34 | 9,22% | 0,81% |
| HSLG11 | Logística | 86,97 | 10,81% | 9,98% | 0,79 | 1.101.050.000 | 1.190.930 | 6 | 1.757,68 | 193,67 | 11,02% | 0,00% |
| HSML11 | Shoppings | 90,89 | 4,98% | 9,45% | 0,91 | 1.938.680.000 | 4.290.130 | 10 | 7.276,22 | 798,63 | 10,98% | 86,28% |
| HSRE11 | Outros | 86,45 | 7,58% | 10,14% | 1,00 | 769.295.000 | 2.953 | 25 | 19.484,80 | 1.897,42 | 9,74% | 0,00% |
| HTMX11 | Hotel | 139,83 | 7,03% | 11,98% | 0,94 | 403.842.000 | 325.177 | 20 | 7.207,46 | 657,68 | 9,12% | 99,12% |
| IBBP11 | Logística | 8,34 | 5,56% | 11,34% | 0,85 | 851.451.000 | 882.675 | 55 | 3.208,06 | 219,27 | 6,83% | 0,23% |
| INLG11 | Logística | 63,81 | 14,63% | 11,84% | 0,60 | 287.917.000 | 149.517 | 5 | 2.561,65 | 375,13 | 14,64% | 0,84% |
| INRD11 | Residencial | 72,65 | 11,72% | 11,57% | 0,61 | 82.012.400 | 36.012 | 5 | 3.120,69 | 507,78 | 16,27% | 2,19% |
| JASC11 | Varejo | 100,00 | 8,18% | 8,46% | 0,87 | 385.119.000 | 193.374 | 17 | 4.294,55 | 423,75 | 9,87% | 0,73% |
| JSRE11 | Multicategoria | 67,77 | 9,46% | 8,52% | 0,67 | 1.407.400.000 | 2.928.530 | 6 | 8.865,23 | 1.120,60 | 12,64% | 4,13% |
| KNRI11 | Multicategoria | 165,70 | 6,70% | 7,91% | 1,01 | 4.673.410.000 | 8.019.520 | 18 | 6.216,70 | 460,27 | 7,40% | 0,08% |
| LVBI11 | Logística | 102,92 | 8,77% | 8,77% | 0,85 | 1.658.920.000 | 4.426.820 | 15 | 2.018,70 | 207,32 | 10,27% | 3,02% |
| MALL11 | Shoppings | 100,03 | 14,22% | 8,91% | 0,83 | 1.398.630.000 | 1.520.130 | 11 | 4.650,86 | 755,88 | 16,25% | 3,64% |
| MAXR11 | Multicategoria | 52,50 | 6,05% | 6,80% | 0,56 | 59.096.900 | 36.550 | 6 | 1.024,50 | 98,48 | 9,61% | 25,53% |
| PLAG11 | Outros | 63,99 | 10,02% | 11,10% | 0,96 | 348.914.000 | 164.461 | 8 | 2.121,53 | 285,25 | 13,45% | 0,00% |
| PMLL11 | Shoppings | 109,63 | 7,57% | 10,46% | 0,92 | 1.945.980.000 | 3.322.230 | 13 | 3.344,35 | 351,59 | 10,51% | 4,07% |
| PVBI11 | Escritórios | 69,30 | 7,48% | 7,16% | 0,66 | 1.880.110.000 | 4.235.420 | 8 | 19.598,90 | 1.859,36 | 9,49% | 9,28% |
| QAGR11 | Outros | 41,00 | 13,19% | 12,94% | 0,68 | 206.640.000 | 149.034 | 12 | 1.432,53 | 217,65 | 15,19% | 0,00% |
| RBRP11 | Outros | 53,41 | 7,71% | 8,73% | 0,68 | 650.490.000 | 1.704.360 | 6 | 10.206,60 | 921,25 | 9,03% | 15,94% |
| RBVA11 | Varejo | 8,91 | 7,39% | 12,00% | 0,84 | 1.472.540.000 | 1.682.510 | 76 | 4.834,09 | 562,81 | 11,64% | 4,87% |
| RCRB11 | Escritórios | 139,00 | 6,41% | 9,39% | 0,73 | 513.007.000 | 746.678 | 9 | 11.747,10 | 1.359,39 | 11,57% | 0,00% |
| RECT11 | Multicategoria | 35,73 | 9,81% | 15,10% | 0,40 | 305.259.000 | 370.112 | 7 | 3.609,86 | 753,88 | 20,88% | 7,46% |
| ROOF11 | Multicategoria | 247,97 | -21,39% | 0,00% | 0,88 | 19.216.400 | 221 | 24 | 862,40 | -7,77 | -0,90% | 0,00% |
| RZAT11 | Multicategoria | 90,80 | 12,46% | 15,25% | 0,89 | 384.542.000 | 559.205 | 10 | 720,28 | 100,81 | 14,00% | 0,00% |
| RZEO11 | Outros | 121,00 | -0,45% | 0,00% | 0,60 | 381.504.000 | 757 | 36 | 602,84 | 208,45 | 34,58% | 0,00% |
| RZTR11 | Outros | 87,92 | 9,34% | 12,93% | 0,90 | 1.657.440.000 | 2.898.540 | 29 | 2,84 | 0,21 | 7,33% | 0,00% |
| RZZR11 | Logística | 129,71 | 10,83% | 11,21% | 0,71 | 726.506.000 | 53.629 | 11 | 3,72 | 0,41 | 11,00% | 0,04% |
| TEPP11 | Multicategoria | 7,60 | 8,59% | 15,10% | 0,81 | 408.604.000 | 2.817.750 | 6 | 3.537,74 | 306,68 | 8,67% | 30,52% |
| TJKB11 | Hospital | 257,09 | 6,90% | 13,22% | 0,91 | 548.765.000 | 934.196 | 11 | 11.596,70 | 868,06 | 7,49% | 0,00% |
| TRBL11 | Logística | 52,05 | 11,29% | 18,21% | 0,68 | 402.820.000 | 1.176.470 | 6 | 1.807,45 | 212,74 | 11,77% | 0,00% |
| TRXB11 | Multicategoria | 190,00 | 4,55% | 17,15% | 1,86 | 772.544.000 | 7.374.870 | 11 | 2.204,68 | 305,61 | 13,86% | 0,00% |
| TRXF11 | Multicategoria | 72,00 | 5,79% | 16,19% | 0,75 | 4.495.010.000 | 40.362.100 | 95 | 2.440,91 | 98,59 | 4,04% | 0,00% |
| TVRI11 | Escritórios | 88,43 | 11,93% | 14,08% | 0,88 | 1.407.780.000 | 941.145 | 57 | 3.489,95 | 521,71 | 14,95% | 2,91% |
| VCRR11 | Logística | 56,00 | 10,64% | 9,62% | 0,54 | 112.000.000 | 161.447 | 6 | 0,00 | 0,00 | 29,92% | 0,00% |
| VILG11 | Logística | 101,64 | 8,21% | 9,30% | 0,94 | 1.524.340.000 | 2.819.380 | 12 | 2.599,26 | 283,45 | 10,90% | 0,44% |
| VINO11 | Multicategoria | 4,52 | 7,75% | 11,46% | 0,46 | 374.375.000 | 346.610 | 9 | 5.910,59 | 1.013,51 | 17,15% | 8,61% |
| VISC11 | Shoppings | 111,94 | 6,13% | 8,85% | 0,97 | 3.227.080.000 | 7.136.050 | 32 | 3.264,50 | 207,23 | 6,35% | 5,78% |
| VJFD11 | Outros | 135,00 | 8,39% | 8,39% | 0,79 | 658.277.000 | 31 | 39 | 693,48 | 60,02 | 8,65% | 0,00% |
| VRTM11 | Multicategoria | 6,71 | 12,70% | 15,87% | 0,73 | 315.177.000 | 350.552 | 30 | 1.949,27 | 0,00 | 0,00% | 0,00% |
| VVMR11 | Multicategoria | 84,96 | 1,53% | 0,58% | 1,08 | 239.857.000 | 3.431.430 | 5 | 5.895,41 | 353,89 | 6,00% | 2,83% |
| XPLG11 | Logística | 101,19 | 7,30% | 9,64% | 0,97 | 5.200.160.000 | 8.905.420 | 30 | 3.390,51 | 238,73 | 7,04% | 16,50% |
| XPML11 | Shoppings | 107,79 | 8,54% | 10,15% | 0,98 | 6.931.770.000 | 20.935.200 | 17 | 5.929,14 | 569,48 | 9,60% | 5,20% |
| ZAVI11 | Multicategoria | 9,85 | 12,80% | 13,93% | 0,70 | 115.572.000 | 52.317 | 7 | 1.564,58 | 251,27 | 16,06% | 0,42% |
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